부동산 투자에서 ‘안전마진’ 계산하는 공식 — 금리·공실·가격하락 3중 테스트

부동산 투자를 오래 한 사람들은 이런 말을 자주 합니다.

> “현금흐름이 좋아도 방심하면 큰일 난다.”



그 이유는 예상치 못한 3가지 변수가 동시에 덮칠 수 있기 때문입니다.
그 변수는 바로 금리·공실·가격하락입니다.


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1. 안전마진이란?

안전마진(Margin of Safety)은
“예상치 못한 악재에도 버틸 수 있는 최소한의 여유”를 뜻합니다.

주식에서만 쓰이는 개념이 아니라,
부동산 투자에서도 필수입니다.


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2. 3중 리스크 스트레스 테스트

안전마진을 계산할 때는 다음 3가지를 동시에 고려해야 합니다.

① 금리 +2%p 인상

대출 이자가 월 100만 원 → 140만 원으로 늘어나는 상황 가정

계산식: (대출금 × 금리 변화폭) ÷ 12


② 공실 3개월 발생

월세 수입이 0원인 기간이 3개월 지속

그 기간에도 대출이자·관리비·세금은 계속 지출


③ 매매가 20% 하락

매각 시 원금 회수 불가능 위험

레버리지가 높을수록 충격이 큼



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3. 실제 계산 예시

A씨 투자 조건:

매입가 3억 원, 자기자본 1억 원, 대출 2억 원(금리 4%)

월세 수입 100만 원, 이자 67만 원


① 금리 +2%p 인상 시
이자 = 2억 × 6% ÷ 12 = 100만 원
➡ 순수익 33만 원 → 0원

② 공실 3개월 발생 시
연간 월세 수입 1,200만 원 → 900만 원
➡ 순수익 연간 400만 원 → 100만 원

③ 매매가 20% 하락 시
3억 → 2억 4천만 원
➡ 대출 2억 상환 후 남는 돈 4천만 원 → 자기자본 손실 60%

💡 이 3가지가 동시에 발생하면?
➡ 순수익 마이너스 전환 + 자기자본 절반 이상 손실


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4. 안전마진 설정 기준

금리 +2%p, 공실 3개월, 가격 -20% 시에도 마이너스 전환되지 않도록 설계

레버리지 비율(LTV) 50% 이하 유지

현금 비상금 = 최소 6개월치 대출이자 + 유지비



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5. 결론

부동산 투자는 ‘좋은 시절’만 생각하면 누구나 성공한 것처럼 보입니다.
하지만 진짜 고수는 나쁜 시절에도 버틸 수 있는 구조를 만듭니다.

안전마진은 수익을 조금 줄이는 대신,
당신을 파산에서 지켜주는 가장 값싼 보험입니다.


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📢 다음 글 예고

> “투자 실패를 막는 ‘레버리지 비율’ 설정법 — LTV와 DSR의 숨은 의미”
은행이 아닌 투자자의 관점에서 레버리지를 계산하는 법을 알려드립니다.




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