‘현금흐름이 좋으니 괜찮다’는 말의 함정과 실제 실패 사례

투자자들 사이에서 자주 듣는 말이 있습니다.

> “매달 월세가 잘 들어오니까 괜찮아.”



겉으로는 맞는 말처럼 보입니다.
하지만 이 한마디 뒤에는 착시효과와 숨은 리스크가 숨어 있습니다.


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1. 현금흐름 착시가 생기는 이유

현금흐름이 플러스라는 것은, 단기적으로는 ‘돈이 들어오는 구조’가 유지된다는 뜻입니다.
문제는 이 계산이 현재의 금리·공실·유지비 조건에 고정돼 있다는 점입니다.

예를 들어,

대출 이자: 3% → 5%로 오르면?

공실 기간: 0개월 → 3개월로 늘어나면?

수리비·세금: 매년 3%씩 상승하면?


처음엔 매달 +50만 원이던 현금흐름이, 순식간에 마이너스로 바뀔 수 있습니다.


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2. 실패 사례 ① 금리 급등기 레버리지 폭탄

A씨는 3억짜리 오피스텔을 자기자본 5천만 원, 대출 2억 5천만 원으로 매입했습니다.
매달 월세 100만 원을 받아 이자 70만 원 내고, 30만 원을 ‘순수익’이라 생각했습니다.

그러나 2022~2023년 금리 급등으로 대출이자가 70만 원 → 120만 원으로 상승.
매달 -20만 원 적자로 전환되었고, 부동산 가격도 하락해 팔 수도 없는 상황이 됐습니다.


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3. 실패 사례 ② 공실 리스크 간과

B씨는 지방 상가를 ‘월세 150만 원, 현금흐름 넉넉’이라 생각하며 매입했습니다.
하지만 주변 신규 상권이 더 활성화되면서 세입자가 빠져나갔고, 6개월 공실 발생.
그 사이 매달 대출이자 80만 원, 관리비·세금 20만 원이 계속 나가
연간 720만 원 손실을 봤습니다.


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4. 착시를 피하는 3가지 체크리스트

1. 안전마진 계산

금리 +2%p, 공실 3개월, 유지비 20% 상승 시에도 버틸 수 있는지



2. ROA vs ROE 비교

ROA(자산이익률)로 ‘자산 자체’의 효율성을 먼저 확인



3. 최악 시나리오 준비

금리·공실·가격 하락이 동시에 올 경우 버틸 수 있는 현금 비상금 확보





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5. 결론

현금흐름이 플러스라도, 그 숫자는 **‘지금 이 순간의 조건’**일 뿐입니다.
레버리지와 시장 환경 변화는 그 흐름을 언제든 바꿔놓을 수 있습니다.

진짜 투자자는 현재의 흐름보다, 변동성 속에서도 지킬 수 있는 구조를 만든 사람입니다.


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📢 다음 글 예고

> “부동산 투자자의 필수 툴 — 3중 리스크 스트레스 테스트 방법”
금리·공실·가격 하락을 동시에 계산해 안전마진을 설정하는 실전 공식 공개합니다.




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